So verwenden Sie dieses Tool
Geben Sie die Details Ihrer Mietimmobilie in die oben genannten Eingabefelder ein. Wählen Sie den Immobilientyp, um den korrekten IRS-Abschreibungszeitraum festzulegen: 27,5 Jahre für Wohnimmobilien, 39 Jahre für Gewerbeimmobilien. Geben Sie den gesamten Kaufpreis ein und ziehen Sie dann den Grundstückswert ab (Grundstücke sind nicht abschreibungsfähig). Fügen Sie abschreibungsfähige Abschlusskosten (wie Anwaltsgebühren oder Eigentumsversicherung) und wesentliche Verbesserungen an der Immobilie hinzu. Wählen Sie den Monat, in dem Sie die Immobilie in Betrieb genommen haben, für eine genaue anteilige Berechnung im ersten Jahr. Geben Sie die Anzahl der Jahre ein, für die Sie die Abschreibung prognostizieren möchten, und klicken Sie dann auf Berechnen.
Formel und Logik
Dieser Rechner verwendet die IRS-MACRS-Regeln (Modified Accelerated Cost Recovery System) für Mietimmobilien:
- Kostenbasis = Kaufpreis + abschreibungsfähige Abschlusskosten + wesentliche Verbesserungen - Grundstückswert
- Jährliche Abschreibung = Kostenbasis / Abschreibungszeitraum (27,5 Jahre für Wohnimmobilien, 39 für Gewerbeimmobilien)
- Die Abschreibung im ersten Jahr verwendet die Monatsmitte-Konvention: (12,5 - Monat der Inbetriebnahme) / 12 * jährliche Abschreibung
- Die Gesamtabschreibung über X Jahre summiert die anteilige Abschreibung des ersten Jahres plus die volle jährliche Abschreibung für die Folgejahre und endet, wenn der Abschreibungszeitraum abläuft
Praktische Hinweise
Beachten Sie bei der Verwendung Ihrer Ergebnisse diese finanzspezifischen Überlegungen:
- Die Abschreibung ist ein nicht zahlungswirksamer Abzug, der Ihr steuerpflichtiges Mieteinkommen reduziert, aber Sie schulden beim Verkauf der Immobilie eine Abschreibungsrückforderungssteuer (mit einem Höchstsatz von 25 %)
- Nur das Gebäude und Verbesserungen sind abschreibungsfähig: Der Grundstückswert muss immer von Ihrer Kostenbasis ausgeschlossen werden
- Einige Abschlusskosten (wie Hypothekenpunkte oder Bewertungsgebühren) sind nicht abschreibungsfähig und sollten nicht in das Feld für Abschlusskosten aufgenommen werden
- Wenn Sie wesentliche Verbesserungen im Laufe des Jahres vornehmen, müssen Sie möglicherweise eine separate Abschreibung für die Verbesserung mit ihrem eigenen Monat der Inbetriebnahme berechnen
- Konsultieren Sie immer einen Steuerberater, um sicherzustellen, dass Ihre Abschreibungsabzüge den IRS-Anforderungen entsprechen
Warum dieses Tool nützlich ist
Vermieter und Immobilieninvestoren verwenden diesen Rechner, um Steuerabzüge zu planen, Anpassungen der Immobilienbasis zu verfolgen und das steuerpflichtige Einkommen aus Mietimmobilien zu schätzen. Er eliminiert manuelle Rechenfehler, berücksichtigt die anteilige Berechnung im ersten Jahr und prognostiziert die Abschreibung über mehrere Jahre, um die langfristige Finanzplanung zu unterstützen. Steuerberater können ihn auch verwenden, um Abschreibungsberechnungen von Kunden schnell zu überprüfen.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich eine Mietimmobilie abschreiben, die ich teilweise privat nutze?
Sie können nur den Teil der Immobilie abschreiben, der für Mietzwecke genutzt wird. Multiplizieren Sie Ihre Kostenbasis mit dem Prozentsatz der vermieteten Immobilie und verwenden Sie dann diese angepasste Basis im Rechner.
Was passiert, wenn ich die Mietimmobilie vor Ablauf des Abschreibungszeitraums verkaufe?
Sie können die Immobilie bis zu dem Monat abschreiben, in dem Sie sie verkaufen. Sie schulden außerdem eine Abschreibungsrückforderungssteuer auf alle bis zu diesem Zeitpunkt geltend gemachten Abschreibungen, die mit einem Höchstsatz von 25 % statt mit den normalen Einkommensteuersätzen besteuert wird.
Muss ich die Abschreibung auf meine Mietimmobilie vornehmen?
Das IRS verlangt, dass Sie die Abschreibung auch dann vornehmen, wenn Sie sie nicht in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Nicht geltend gemachte Abschreibungen unterliegen beim Verkauf weiterhin der Rückforderungssteuer, daher ist es fast immer vorteilhaft, die volle zulässige Abschreibung jedes Jahr geltend zu machen.
Zusätzliche Hinweise
Bewahren Sie alle Unterlagen zum Kauf Ihrer Mietimmobilie, zu Abschlusskosten und Verbesserungen mindestens 3 Jahre nach Einreichung der Steuererklärung, in der die Abschreibung geltend gemacht wird, auf. Wenn Sie ein Eigenheim in eine Mietimmobilie umwandeln, ist Ihre Kostenbasis für die Abschreibung der niedrigere Wert aus dem fairen Marktwert der Immobilie oder Ihrer angepassten Basis zum Zeitpunkt der Umwandlung. Bei Gewerbeimmobilien können einige Verbesserungen für eine Bonusabschreibung oder kürzere Abschreibungszeiträume in Frage kommen, die dieser Rechner nicht berücksichtigt. Gleichen Sie die Ergebnisse immer mit IRS-Publikation 527 (Residential Rental Property) oder Publikation 535 (Business Expenses) ab, um die aktuellsten Regeln zu erhalten.